「个人贷款抵押房屋保险」楼市两大风险已近, 过去十年的买房套路必须改变了!

摘 要

2017年注定是历史性的一年。之所以这样说,是因为在今年,中国经济层面出现了两大历史性的变化,其一是信贷见底

 

  2017年注定是历史性的一年。之所以这样说,是因为在今年,中国经济层面出现了两大历史性的变化,其一是信贷见底,其二是楼市见顶。

       信贷见底

  今年信贷见底是肯定的,这里的见底不一定是利率的上调,其他层面的信号也能释放强烈的信贷见底的信号。

  比如一季度各大热门城市商业银行贷款的收紧,这一点作为购房者,感受最为强烈,去年这个时候,我们买房还能拿到最低85折甚至8折的利率折扣,但一年后的现在,我们统计到的数据显示,各大商业银行给购房者的利率折扣已经非常有限,大部分都是在9折、95折,还有的是基准利率。而且银行给9折或者9折的门槛也比较高。有银行就明确表示,只有是本行的优质客户才能享受到相应折扣的待遇。

  我们以一套总价300万的房子为例,首付3成,月供和总利息成本如下:

「个人贷款抵押房屋保险」楼市两大风险已近, 过去十年的买房套路必须改变了!

「个人贷款抵押房屋保险」楼市两大风险已近, 过去十年的买房套路必须改变了!

  前者85折,30年需支付利息158.37万元,月供是10232.50元。

  后者95折,30年需支付利息180.27万元,月供是10840.83元。

还需注意的是,部分城市贷款年限缩短到25年,那么25年需支付利息145.92万元,月供则是11864.00元。

这样一算,如果同样是1套300万的房子,今年能买到的面积更小不说,月供成本也上升了15.94%。

  上面算的是个人买房成本的上升,当然如果我们觉得压力还能够承受,可以继续买房,那么下面这个宏观层面的消息,大家也一定要引起重视,买房虽然是个人的事,但房子毕竟是资产,它受整体大环境的影响。

  今年一季度,央行已经连续收紧流动性,而所采取的方式就是缩表,所谓缩表,就是收缩资产负债表,其结果是银行体系中的钱越来越少,那么今年一季度,央行共收上去多少钱呢?是1.1万亿元。

  与美国先言后行相比,我们则是务实派,喜欢低调潜行,缩表这件事,我们已经先行一步。之所以这样做,也是为了预备后续美元对人民币的冲击,当然更主要的是为了应对国内经济层面的变化,特别是房地产方面的变化。

  从2015年开始,我们通过多次宽松,试图释放流动性来将资金注入实体,但是民营实体投资积极性仍然不高,非民营的经营效率又非常低,最终这些流动性转了个大圈又流入了基建和房地产。当然这对保住增长仍然发挥了积极作用,但影响也非常大,930之后,不到6个月时间,房地产再次迅速爬升,人们买房已经不再顾忌任何措施,其结果是极易引发系统性风险。今年4月25日,上面又再一次提及了要预防系统性风险,可见重视程度。

  现在的问题是流动性泛滥,实体又无法消化,结果就是滞留在金融系统,这种滞留不会作用于代表消费的CPI的上行,而是作用于资产价格。资产价格的上行与CPI的上行最大的区别是更容易导致经济的“虚胖”。

  现在,缩表已经先行启动,当然这对房价并不会产生直接影响,但信号意义非常大。缩表是一种收紧银行流动性的信号,自此银行不得不拉长放贷周期,钱流入房地产的速度慢了,比单次提高利率的效果更明显。从这个意义上来说,新的货币周期已经来临,从宽松到收紧。

  当然,这种收紧的趋势现在感受还不是很强烈,但趋势一旦形成就无法逆转。以往我们一直坚信楼市还远没到周期的顶点,从很大程度上是因为信贷的周期并未见底,而现在,无论是数据,还是央行周小川的表态,都已经表明信贷显然已经见底了。

  作为购房者,必须要清楚趋势对楼市的影响,买房,慎重点没错。

「个人贷款抵押房屋保险」楼市两大风险已近, 过去十年的买房套路必须改变了!

       楼市见顶

  一个完整的楼市周期是这样的,筑底领涨大牛补涨或横盘下跌筑底。

  而我们的楼市现在是哪个阶段,想必我们已经形成了共识:

  一线城市中,深圳已经率先进入下跌期,新房已经连续半年下行,成交量一直低位徘徊。北京则已经来到了牛尾巴,后续除了横盘没有别的选择,上海也是如此。

  其他城市,比如今年首次出台措施的长沙、石家庄、南昌、宁波等城市,考虑到楼市的惯性,后续还会继续向上走,但也不会大踏步的往上走。

  至于三四线城市,除了大城市周边的,基本上主要靠本地需求支撑,基本面不允许它们会有什么漂亮的行情,部分城市现在甚至靠给购房补贴来刺激买房。这些区域如果出现了什么大的行情,不用想,肯定是热钱使然,如果你跟着进去买房,结果可能会跟一线城市的商住房一样,成为烫手的山芋。